Baufinanzierung Vergleich

Vergleich, Checkliste & wichtige Hinweise für dich

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Baufinanzierung ist äußerst komplex und dauert meist Jahrzehnte.
  • Bei Baufinanzierung ist ein Vergleich wichtig, da kleine Unterschiede große Auswirkungen haben.
  • Vermeide Vergleichstabellen im Internet, da sie zu allgemein sind und keine Aussagekraft haben.
  • Besser: Vergleiche über die großen Baufinanzierer wie Dr. Klein, Interhyp oder DTW mit persönlicher Beratung.
  • Denk auch an das Baukindergeld.

Eine Immobilie gehört nach wie vor zu den stabilsten Wertanlagen, da die Preise zuverlässig steigen. Allerdings wirst du auf eine Baufinanzierung angewiesen sein. Eine Wohnung, ein Haus oder einen Bauplatz können sich die Wenigsten mal eben so von ihrem Ersparten gönnen. Die Abzahlung zieht sich in der Regel über Jahrzehnte hin und muss deswegen gut durchdacht werden. Für die Gedankenspiele ist zunächst ein Baufinanzierungs-Vergleich hilfreich. Jedoch spricht viel dafür, die Baufinanzierung letztlich bei einem professionellen Vermittler persönlich abzuschließen. Weshalb das so ist und worauf du besonders achten musst, erfährst du in diesem Artikel.

Warum sich bei der Baufinanzierung ein Vergleich lohnt

Baufinanzierungen werden meist über sechsstellige Summen abgeschlossen. Wer sich da auf nur ein Angebot verlässt und nicht vergleicht, ist selbst Schuld. Denn schon kleine Unterschiede bei Zins, Laufzeit und Tilgungsrate können bei diesen Geldsummen enorme Unterschiede bewirken. Die wichtigste Kennzahl ist dabei der Effektivzins (bzw. effektive Jahreszins). Je niedriger er ist, desto weniger Zinsen musst du zahlen.

Folgendes Beispiel zeigt den Unterschied zweier Kreditangebote bei einer Gesamtkreditsumme von 200.000 Euro.

VergleichAngebot 1Angebot 2
Effektiver Jahreszins1,81 %1,51 %
Tilgung / Jahr2%2%
Monatl. Rate635 €585 €
Zinskosten56.089,18 €47.074,51 €
Baufinanzierung Vergleich

Bei einem Unterschied von gerade mal 0,3% beim effektiven Jahreszins ergeben sich 9.014,67 Euro mehr an Zinskosten. Das bedeutet: Kleiner Unterschied, große Auswirkung! Wie du einen Baufinanzierungsvergleich am besten anstellst, zeigen wir dir im Folgenden.

Deshalb haben Online-Vergleichstabellen keine Aussagekraft

Im Internet gibt es zahleiche Vergleichstabellen, wenn man einmal nach „Baufinanzierung Vergleich“ sucht. Allein durch die Eingabe der Kreditsumme, Laufzeit und Tilgungsrate wollen diese Vergleiche passende Angebote liefern. Was bei einem kleinen Ratenkredit gut funktioniert, läuft bei einer Baufinanzierung jedoch komplett anders: Hier spielen andere Faktoren eine weitere sehr wichtige Rolle.

Dazu zählen zum Beispiel Einkommen, das Beschäftigungsverhältnis, Alter, Schufa-Score, Wert und Art der Immobilie, Art der Nutzung und Lage der Immobilie. Ohne diese Angaben ist ein korrekter und seriöser Vergleich einfach nicht möglich. Daher solltest du diese Onlinevergleiche meiden und direkt richtig vergleichen. Wie das geht, zeigen wir im nächsten Abschnitt.

Unsere Empfehlung: Über Baufinanzierer vergleichen

Geh am besten direkt zu einen der großen Baufinanzierer. Dort werden ALLE relevanten Daten aufgenommen, du wirst persönlich beraten und ihr vergleicht dann gemeinsam (telefonisch oder vor Ort) die Angebote. Der Vergleich ist damit ganz konkret auf dich abgestimmt und realistisch.
Das kostet dich auch kein Geld, denn der Baufinanzierer verdient erst bei Abschluss einer Baufinanzierung (im Regelfall 1% der Kreditsumme).

Es ist also auch völlig legitim, bei 2 oder 3 Baufinanzierern anzufragen und die Angebote vergleichen zu lassen. Wir haben die Anbieter verglichen und empfehlen dir ganz konkret 3 Anbieter, die absolut seriös und empfehlenswert sind. Sie sind bundesweit aktiv und arbeiten mit einem Großteil der Banken und Sparkassen zusammen.

❶ Dr. Klein

  • Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • Kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Mehr als 300 Finanzierungspartner (auch Sparkassen und Volksbanken)
  • Telefonische Beratung und Vor Ort in über 200 Niederlassungen
  • Auch Beratung zu Hause beim Kunden möglich

❷ Interhyp

  • Spezialisiert auf Baufinanzierung
  • Kostenlose und unverbindliche Beratung
  • mehr als 400 Finanzierungspartner (auch Sparkassen und Volksbanken)
  • Telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten

❸ DTW Immobilienfinanzierung

  • Spezialisiert auf Baufinanzierung
  • Kostenlose und unverbindliche Beratung
  • mehr als 300 Finanzierungspartner (auch Sparkassen und Volksbanken)
  • Beratung via Telefon und online

So bereitest du dich auf einen Termin vor

Mit den folgenden Tipps kannst du guter Dinge ins Beratungsgespräch mit deinem Finanzberater gehen. Weiter unten findest du noch eine Checkliste zum Download, die dir dafür ebenfalls hilfreich sein kann.

Erkundige dich bei einem Gesprächstermin genau über die Modalitäten zum Zinssatz, der Zinsbindung sowie sämtliche Nebenkosten. Ein kompetenter Baufinanzierer sollte in der Lage sein, dir seine Angebote ausführlich darzustellen und auf alle Rückfragen eingehen. Lass dir auch das zweit- oder drittbeste Angebot erläutern. Ziehe in Betracht, nicht nur einen einzigen Berater oder Vermittler zu kontaktieren. Du könntest zum Beispiel zusätzlich bei deiner Hausbank nach deren Portfolio fragen. Dieses ist meist eingeschränkter als das eines freien Vermittlers, dennoch kann es auch dort günstige Angebote geben. Du kannst gegenüber dem Berater natürlich auch offen sagen, dass du weitere Angebote einholst.

Weiß dein Gegenüber, dass er sich im Wettbewerb mit anderen Anbietern befindet, kannst du unterm Strich womöglich noch etwas zu deinen Gunsten herausschlagen.

Frühzeitig solltest du in Erfahrung bringen, wieviel der Bankberater oder Kreditvermittler an dir verdient. Die ungefähre Faustformel in solchen Angelegenheiten lautet, dass 1% der Darlehenssumme als angemessene Provision gilt. Ab einem Volumen von etwa 300.000 Euro sollte ein Finanzdienstleister an deiner Baufinanzierung weniger als 1% verdienen. Bereits seit 2010 müssen Kunden über solche Abschlussprovisionen informiert werden, die Nachfrage muss dir also keinesfalls peinlich sein. Achte unbedingt darauf, dass dir die wichtigsten Zahlen und Fakten schriftlich ausgehändigt werden. Ein Protokoll über die Einzelheiten einer Finanzberatung steht dir zu. Lass dich unter keinen Umständen unter Zeitdruck setzen, sondern denk über alle Angebote ausführlich nach. Wenn du in deinem privaten Umfeld jemanden kennst, der Erfahrungen mit dem Thema Baufinanzierung hat, bitte ihn ruhig um seine Meinung.

Nebenkosten und weitere Fördermöglichkeiten

Solltest du eine Immobilie zu Selbstnutzung im Auge haben, frage nach Kombinationsmöglichkeiten mit einem KfW-Kredit. Der KfW-Kredit Nummer 124 beispielsweise fördert Bau oder Erwerb deines Eigenheims mit maximal 50.000 Euro. Er ist besonders günstig zu haben und lässt sich mit jedem üblichen Darlehen zur Baufinanzierung kombinieren. Je nach Bundesland kommen verschiedene Erwerbsnebenkosten auf dich zu. Diese setzen sich etwa aus Notargebühren und Steuern zusammen. Kommt ein Geschäft über einen Makler zustande, wird das noch teurer. Hier findest du einen Überblick zu den Kaufnebenkosten, die bis zu 15% des Immobilienpreises ausmachen können. Es ist ratsam, wenn du zumindest diesen Betrag bereits hast und er nicht als Bestandteil deiner Baufinanzierung zählt.

Außerdem interessant ist für alle Familien das neue Baukindergeld. Pro Kind kann es so nochmal zusätzlich 12.000 Euro Unterstützung vom Staat geben. Mehr dazu findest du in diesem ausführlichen Artikel.

Denk rechtzeitig an die Schufa

In Deutschland wird generell bei jedem Kreditwunsch auf deinen Schufa-Score geschaut. Dieser drückt deine vermeintliche Kreditwürdigkeit aus. Es kommt jedoch auch immer wieder zu falschen Einträgen, die deinen Score verschlechtern können. Ist das der Fall, erwarten dich automatisch Nachteile bei einem Kredit. Kümmere dich frühzeitig darum, indem du dir deine Schufa-Auskunft kostenlos anforderst. Bemerkst du irgendwelche Ungereimtheiten, lassen sich diese im Vorfeld deiner Baufinanzierung löschen oder richtigstellen. Bedenke jedoch, dass dieses Prozedere mehrere Wochen andauern kann.

Diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz

Gerade was die Zinsen betrifft, erhältst du bei einem Baufinanzierung Vergleich im Internet eher ungenaue Angaben. Eine exakte Aussage zum Zinssatz ist erst nach einer aufwendigen Prüfung deiner Gesamtsituation möglich. Daher ist das persönliche Beratungsgespräch notwendig, welches sich mit deiner Ausgangslage beschäftigt. Online dagegen wird dir bei den Angeboten stets der niedrigsten Zins präsentiert, der in der Realität jedoch deutlich höher ausfallen kann.
Die folgenden Kriterien haben einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Kreditzines:

Bonität

Bonität bedeutet Kreditwürdigkeit. Hierzu gehört in erster Linie der Schufa-Scpre, allerdings spielen auch Alter, Geschlecht oder Wohnadresse eine Rolle. Je besser deine Bonität insgesamt ausfällt, desto geringer wird dein Ausfallrisiko eingeschätzt. Mit einem geringen Risiko kannst du mit günstigeren Zinsen rechnen.

Einkommenssituation

Zur Gesamtsituation trägt ebenfalls dein aktuelles Beschäftigungsverhältnis bei. Ein sicheres Gehalt setzt voraus, dass du unbefristet arbeitest und die Probezeit hinter dir hast. Wie sicher ist dein Arbeitsplatz, wie lange bist du schon in deinem Job oder welche Position bekleidest du? Je stabiler diese Faktoren einem Kreditgeber scheinen, desto mehr profitierst du davon. Die Höhe deines Gehalts spielt dabei natürlich auch eine Rolle.

Sicherheitsleistungen

Als Sicherheiten kann alles zählen, das du als Pfand anbieten kannst. Solche Leistungen minimieren dein Risiko ebenfalls. Solltest du den Kredit nicht abbezahlen können, greift die Bank darauf zurück. Als Sicherheitsleistungen können Wertanlagen aller Art gelten, aber etwa auch Hypotheken oder eine Bürgschaft. Je mehr du deine Baufinanzierung auf diese Art absicherst, desto niedriger fällt der Zinssatz aus.

Verwendungszweck

Eine Baufinanzierung hat einen klaren Verwendungszweck. Der Geldgeber weiß, wofür du den Kredit einsetzt. Nicht zuletzt stellen Immobilien einen stabilen Gegenwert dar. Dieser Faktor trägt zu deiner Sicherheit bei. Im schlimmsten Fall kann die Bank die Wohnung anderweitig veräußern und sich ihr Geld zurückholen, wenn du als Rückzahler ausfällst. Ein sicherer Verwendungszweck bringt dir ebenfalls Zinsvorteile ein.

Kreditmerkmale

Nicht zuletzt orientieren sich deine Zinsen am Charakter des Kredits. Die Laufzeit, deine monatlichen Tilgungsraten, eine mögliche Zinsbindung oder die Höhe deines Darlehens sind ausschlaggebend. Kann die Bank beispielsweise länger mit dir planen, bekommst du unter Umständen einen günstigeren Zinssatz.

Orientiere dich stets am Effektivzins

Wie bei allen anderen Krediten auch, solltest du dich bei einer Baufinanzierung nur für den Effektivzins interessieren. Dieser weist die tatsächlichen Kosten für dich aus. Darin sind etwa Verwaltungs- oder Abschlussgebühren sowie alle anderen Kosten bereits enthalten. Der effektive Jahreszins sollte dir im Idealfall bei einer Baufinanzierung möglichst lange garantiert werden. Eine solche Zinsbindung liefert dir Planungssicherheit und du bewahrst dir das derzeit vergleichsweise günstige Zinsniveau.

Schritt für Schritt zur Baufinanzierung

Mit der folgenden Schritt-für-Schritt Anleitung kommst du schnell und effektiv zu deiner Baufinanzierung:

➀ Wissen aneignen

Bau dir ein Grundwissen über das Thema Baufinanzierung auf – zum Beispiel indem du diesen Artikel durchliest und im Anschluss genau weißt, was deine Möglichkeiten sind und worauf es zu achten gilt.

➁ Monatliche Tilgungsrate ermitteln

Mach dir erste Gedanken darüber, von welcher Immobilie du träumst und in welchem finanziellen Rahmen sich deine Anschaffung bewegt. Bleib dabei realistisch und denke daran, dass eine Baufinanzierung viele Jahre in Anspruch nimmt. Stelle fest, wieviel Geld du monatlich für einen Kredit aufbringen kannst. Willst du selbst in der Immobilie wohnen oder sie vermieten? Ermittle dein frei verfügbares Einkommen, das sich sicher und langfristig als Tilgungsrate verwenden lässt. Wenn du die Immobilie selbst bewohnen möchtest, ist die aktuelle Kaltmiete deiner Wohnung ein erster Anhaltspunkt.

➂ Anfrage an Baufinanzierer senden

Frag bei einem oder auch bei mehreren großen Baufinanzierern an. Wir empfehlen Dr. Klein, Interhyp und DTW Immobilienfinanzierung. In einem persönlichen Gespräch werden alle Fragen geklärt mit dem Ziel, konkrete Angebote vergleichen zu können. Einfache „Vergleiche“ im Internet haben keine Aussagekraft und sollten direkt gemieden werden.

➃ Angebote vergleichen

Belasse es nach Möglichkeit nicht bei einem einzigen Finanzierungsgespräch. Vergleiche lieber einmal zu oft als einmal zu wenig. Du kannst auch einmal bei deiner Hausbank vorbeischauen und dir dort ein Angebot einholen. Persönliche Beratungen sind im Rahmen einer Baufinanzierung unerlässlich. Sie sollten stets ausführlich und offen geführt werden. Bedenke, dass du dich langfristig und besonders hoch verschulden wirst. Kredit- und Rahmenbedingungen müssen optimal zu dir passen.

➄ Kreditsicherheiten prüfen

Erkundige dich nach möglichen Sicherheitsleistungen, die deine Ausgangslage verbessern. Bring Eigenkapital zur Sprache und stelle Nachfragen, sobald dir etwas nicht sofort klar erscheint. Bestehe auf ein Beratungsprotokoll deines Termins. Achte dabei auch auf die Höhe der Vermittlungsprovision. Wirst du unter Druck gesetzt oder misstrauisch, solltest du den Berater wechseln oder das Unternehmen ganz meiden.

➅ Unterlagen zusammensuchen

Sobald du der erfolgreichen Baufinanzierung näher kommst, solltest du alle Unterlagen beisammen haben. Was genau benötigt wird, erfährst du von deinem Berater. Vergeude an dieser Stelle keine Zeit, damit der Prozess fristgerecht abläuft.

➆ Zweite Meinung einholen

Vor deiner finalen Unterschrift unter dem Kreditantrag solltest du dir mindestens eine zweite Meinung einholen. Frag im Bekanntenkreis oder deiner Familie nach. Neben einer weiteren Meinung kannst du auch von den Erfahrungen profitieren, die Andere gemacht haben. Entscheide schlussendlich erst, wenn du ausreichend darüber geschlafen hast und dir absolut sicher bist.

Checkliste: Baufinanzierung

Checkliste zur Baufinanzierung downloaden

Zusammenspiel: Laufzeit, Zinsbelastung, Tilgungsrate

Kredite funktionieren immer nach demselben Schema: Du leihst dir Geld und musst dafür zusätzliche Zinsen zahlen. Am günstigsten kommst du mit einer Baufinanzierung davon, wenn du sie so schnell wie möglich zurückzahlst. Hierfür musst du allerdings eine höhere Tilgungsrate in Kauf nehmen. Zinsen steigen mit der Dauer der Laufzeit in der Regel moderat an. Was für dich im Monat ein geringere finanzielle Belastung bedeutet, bringt deiner Bank auf lange Sicht mehr Gewinn an dem Kreditgeschäft. Die 3 Faktoren Tilgungsrate, Laufzeit sowie Zinssatz beeinflussen sich also gegenseitig. Bedenke bei deiner Planung immer, dass du dich mit deinen Verpflichtungen nicht übernimmst. Im Zweifel solltest du lieber die Mehrkosten in Kauf nehmen, die eine längere Tilgungsdauer mit sich bringen. Damit sicherst du dir deine Lebensqualität, indem du nicht andauernd aufs Geld achten musst und Rücklagen bilden kannst.

  • Kurze Tilgungsdauer -> hohe Monatsraten, geringere Zinslast
  • Lange Tilgungsdauer -> geringe Monatsraten, höhere Zinslast

Fazit

Ein Baufinanzierung Vergleich dient für erste Richtwerte, hat aber keine große Aussagekraft für dich. Wichtig ist, dass du eine persönliche Beratung mit einem der großen Baufinanzierer vereinbarst und nach Abgleich aller Daten konkrete Angebote erhältst, die du dann vergleichen kannst. Nimm dir dafür auch ausreichend Zeit und entscheide dich nicht zu schnell. Mit unserer Checkliste kannst du die Angebote außerdem durchgehen und prüfen, ob du an alles gedacht hast. Nur wenn du dir am Ende absolut sicher bist, solltest du dich für ein Angebot entscheiden. Denk daran, dass du eine solch weitreichende Entscheidung wahrscheinlich nur einmal im Leben triffst.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Was sollte ich vor einer Baufinanzierung wissen?

Du musst vor allem deine finanziellen Möglichkeiten realistisch kennen. Wieviel Geld bleibt dir jeden Monat, um eine mögliche Kreditrate zu bedienen? Welchem Zweck soll die Immobilie dienen? Welche Kaufnebenkosten erwarten dich zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis? Wertvolle Anhaltspunkte und Informationen findest du im Internet.

Sollte ich grundsätzlich keinen Baufinanzierung Vergleich nutzen?

Solche fertigen Online-Vergleiche sind nicht komplett verkehrt. Allerdings werden dabei deine persönlichen Voraussetzungen komplett außen vor gelassen. Meist liegt eine Baufinanzierung im sechsstelligen Bereich und erfordert eine haargenaue Bestandsaufnahme. In einer sehr frühen Phase des Hausbaus oder Hauskaufs kannst du darauf einen Blick werfen. Sobald es jedoch konkret wird und du eine Baufinanzierung benötigst, solltest du persönlich mit einem Baufinanzierer sprechen. Die Online-Angebote listen in der Regel auch nur einen kleinen Teil der Anbieter.

Wie werden bei einer Baufinanzierung die Kreditzinsen berechnet?

Durch die Zinsen verdient deine Bank Geld. Sie richten sich nach einigen Merkmalen, die den Kredit selbst betreffen, etwa Zweckbindung, Laufzeit oder Monatsraten. Darüber hinaus spielt dein Ausfallrisiko eine Rolle. Je stärker diese Gefahr von der Bank eingestuft wird, desto höhere Zinsen musst du tragen. Mit Sicherheitsleistungen, einem positiven Schufa-Score oder einem guten und sicheren Einkommen reduziert sich dieses Risiko.

Wo kann ich mich optimal zum Thema Baufinanzierung beraten lassen?

Wir empfehlen die Anbieter Dr. Klein, DTW und Interhyp. Du findest dort Spezialisten für Baufinanzierungen, die dir konkrete Angebote für Baufinanzierungen erstellen können und sie mit dir gemeinsam vergleichen. Außerdem wirst du umfangreich zum Thema beraten und bis zum Kreditabschluss begleitet.

Was ist ein KfW-Kredit und wie kann ich davon profitieren?

Die „Kreditanstalt für Wiederaufbau“ hat einige Kredite im Angebot, mit denen der Erwerb von Eigenheimen unterstützt wird. Zumindest für einen Teil deiner benötigten Kreditsumme kann etwa der „Kredit 124“ interessant sein. du erhältst bis zu 50.000 Euro zu einem besonders niedrigen Zinssatz. Ein guter Finanzberater wird dich auf solche Fördermaßnahmen allerdings aufmerksam machen.


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