Wahrscheinlich gibt es kaum eine juristische Disziplin, die so streitträchtig ist, wie das Miet- und Immobilienrecht. Für Vermieter, vermietende Eigenheimbesitzer, Wohnungs- und Hauseigentümer können Rechtsstreitigkeiten aus allerlei Gründen schnell sehr teuer werden. Dabei schlägt der Ärger mit Mietern ebenso zu Buche, wie Widersprüche gegen Nebenkostenabrechnungen, Konflikte mit Nachbarn, Handwerkern und Ämtern. Nur selten kommt es zu gütlichen Einigungen. Die meisten Fälle werden über Rechtsanwälte geregelt und landen früher oder später vor Gericht. Denk nur an Kontroversen mit Bau- und Verwaltungsbehörden, wenn es um unterschiedliche Beurteilungen des notwendigen Brandschutzes geht. Nicht selten werden solche Fälle über viele Jahre und über verschiedene Instanzen verhandelt.
Ohne Vermieterrechtsschutz-Versicherung kann der Besitz einer Immobilie in der heutigen Zeit schnell zum unkalkulierbaren Risiko werden. Eine gute Police hilft im Falle eines Rechtsstreits aber nicht nur bei der Anwaltsrechnung. Auch beim Hinzuziehen von Gutachtern oder bei der Begleichung hoher Gerichtskosten wirst du den Wert einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung zu schätzen wissen. Bedenke: Bei einem Streitwert von 5.000 € können schnell Anwalts- und Gerichtskosten von 2.000 bis 2.500 Euro auf den Verlierer des gerichtlichen Streits zu kommen.
Für wen ist eine Vermieterrechtsschutz-Versicherung relevant?
Prinzipiell kann man festhalten, dass ein Vermieter Rechtsschutz für jeden sinnvoll ist, der eine Sache vermietet. Dabei ist es relativ unerheblich, ob es das Eigenheim ist, in dem die Einliegerwohnung vermietet wird, oder ob du eine Immobilie als Vermietungsobjekt zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage betreibst. Was für professionelle Immobilienverwalter eine Selbstverständlichkeit ist, sollte auch für den privaten Vermieter obligatorisch sein. Denn die hohen Kosten, die mögliche Rechtsstreitigkeiten regelmäßig mit sich bringen, können insbesondere für Eigenheimbesitzer schnell existenzbedrohend werden. Spare also lieber nicht am falschen Ende.
Selbstbeteiligung kann Kosten senken
Je umfangreicher und größer die Zahl der vermieteten Einheiten, desto teurer wird es in der Regel. Dabei gibt es viele Versicherer, die das Risiko einer Vermieterrechtsschutz-Versicherung erst gar nicht übernehmen möchten.
Deutliche Kostensenkungen kann man durch eine vereinbarte Selbstbeteiligung beim Vermieterrechtsschutz erzielen. Schon ab einer Selbstbeteiligung von 500 Euro werden die Versicherungsbeiträge deutlich günstiger. Durch diese Selbstbeteiligung wird die Vermieterrechtsschutz-Versicherung bei alltäglichen Bagatellfällen entlastet. Dadurch hast du aber andererseits als Versicherungsnehmer bei kostspieligen Streitigkeiten, die den persönlichen Rahmen der Finanzierbarkeit sprengen können, einen starken Partner an seiner Seite.
Das sollte im Vermieterrechtsschutz enthalten sein
Wie eingangs erwähnt sind die Disziplinen, in denen Vermieter ungewollt in Rechtsstreitigkeiten geraten können, besonders vielschichtig. Aus diesem Grund sollte deine Investition in einen guten Rechtsschutz alle Bereiche erfassen, mit denen du als Vermieter täglich zu tun hast.
- Wohnungs- und Grundstücksstreitigkeiten mit Mietern oder Nachbarn
- Schadenersatzforderungen gegen dich oder andere
- Ordnungswidrigkeiten
- Schutz bei Steuerstreitigkeiten mit dem Finanzamt
- Vertragsrechtsschutz bei Streitigkeiten mit Handwerkern
- Schutz bei Streitigkeiten nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz
- Bonitätsprüfung
Der Bund der Versicherten empfiehlt, für den Schadensfall eine Deckungssumme von mindestens 500.000 Euro zu vereinbaren. Zahlreiche Versicherer bieten aber auch einen Vermieterrechtsschutz mit unbegrenzter Deckungssumme an. Achte unbedingt darauf, dass darüber hinaus gehende Folgekosten in jedem Fall ebenfalls von der Versicherungspolice getragen werden:
- Anwaltsgebühren (obligatorisch)
- Notarhonorare
- Gerichtskosten
- bezahlte Mediation, um Streitigkeiten außergerichtlich beizulegen
- Sachverständigen- und Gutachterhonorare
- Zeugengelder
- Kosten der Gegenseite, falls diese von dir zu begleichen sein sollten
Hier schützt kein Vermieterrechtsschutz
Beachte unbedingt, dass ein Vermieterrechtsschutz kein Universalmittel zum Schutz gegen alle erdenklichen Streitigkeiten darstellen kann. Zahlreiche Leistungen musst du als Vermieter zusätzlich versichern. Einige Aspekte übersieht man leicht während des Gesprächs mit dem Versicherungsmakler. Damit du dennoch gut vorbereitet zum Abschluss eines Vermieterrechtsschutzes kommst, findest du im Folgenden noch eine kleine Liste über jene Leistungen, die von den meisten Versicherern in der obligatorischen Vermieterrechtsschutzversicherung nicht übernommen werden.
- Streitigkeiten rund um den Hausbau,
- bei Streitigkeiten bei der Baufinanzierung,
- dem Grundstückskauf oder
- bei Streitigkeiten um ein Erbe
- Kosten für eine erste Rechtsberatung
- Streitigkeiten um Beschädigungen durch Nichtmieter an Haus oder Wohnung
- Mietausfallversicherung
- Gebäudeversicherung
Außerdem besteht kein Leistungsanspruch für Streitigkeiten, die vor Versicherungsabschluss entstanden sind.
Was du unbedingt wissen solltest
Auch mit einer guten Vermieterrechtsschutz-Versicherung solltest du Rechtsstreitigkeiten so weit wie möglich aus dem Weg gehen. Nicht üblich ist es zum Beispiel die Übernahme von außergerichtlichen Privatgutachten. Solltest du im Rahmen einer außergerichtlichen Einigung ein solches Gutachten in Auftrag geben, kläre im Vorfeld mit deiner Versicherung, ob man dir eine Kostenübernahme in Form einer Deckungszusage für das Gutachten gewährt. Wichtig ist auch zu wissen, dass Vermieterrechtsschutz-Versicherungen im Allgemeinen mit einer Laufzeit von einem Jahr abgeschlossen werden sollten. So erhältst du dir als Vermieter deine Flexibilität. In dem Punkt sei wachsam, wenn man dir versucht langfristige, statische Verträge anzubieten. Eine Dreimonatsfrist zum Ende des Versicherungsjahres ist eine übliche Kündigungsfrist.
Wartezeit
Unter bestimmten Bedingungen bieten viele Versicherer auch einen Vermieterrechtsschutz ohne Wartezeit an. Ein solcher Vermieterrechtsschutz ohne Wartezeit bietet sich insbesondere immer dann an, wenn es zum Abschluss eines neuen Mietverhältnisses kommt. Auch wenn du den neuen Mieter als durchaus netten und sympathischen Menschen empfunden hast, nach Vertragsabschluss kann sich das Bild schnell wandeln. Dann ist guter Rat meist teuer. Sollten beispielsweise Streitigkeiten aus diesem Vertragsabschluss bestehen, ist die Rechtsschutzversicherung im Allgemeinen in den ersten drei Monaten ihres Bestehens nicht zur Leistung verpflichtet. Eine Wartezeit entfällt beim neuen Abschluss einer Vermieterrechtsschutz-Versicherung übrigens dann, wenn für das gleiche Objekt bereits zuvor bei einer Versicherung ein gleichartiger Versicherungsschutz bestand und der neue Vertrag sich lückenlos an den alten anschließt. Zu einer solchen Situation kommt es vor allem immer dann, wenn eine Immobilie gekauft und als Vermietungsobjekt vom neuen Vermieter übernommen wird. Beispiel: Der bisherige Vermieterrechtsschutz endet am 01.04.2016 und der neue Vertrag beginnt am selben Tag, In diesem Fall ist der neue Vermieter Rechtsschutz ohne Wartezeit ausgestattet.
Berechnungsgrundlagen für den Versicherungsbeitrag
Eine Vermieterrechtsschutz-Versicherung ist nicht billig. Die Kosten können von wenigen Hundert Euro schnell zu einigen Tausend Euro anwachsen. Grundlage für die Beitragsbemessung ist fast immer die Größe der Grundfläche der zu versichernden Wohneinheiten sowie deren Anzahl. Häufig bieten Versicherer bei mehr als drei Wohneinheiten Beratungen zu günstige Sonderkonditionen an. Weitere Möglichkeiten, günstige Konditionen zu erhalten, bieten einige Versicherer, indem sie das Alter, den Bildungsabschluss, die berufliche Tätigkeit und die regionale Lage des Mietobjektes in ihre Berechnungen eines Kostenvoranschlages mit einbeziehen. Gut informierte Vermieter können, ähnlich wie bei den meisten Kfz-Versicherungen auf diese Weise günstige Konditionen für zuverlässige Vermieterrechtsschutz-Versicherungen finden.
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